本文へスキップ

不動産売却査定。長野市、千曲市の土地、一戸建て等の売却相談

電話でのお問い合わせはTEL.026-214-5206

〒381-2205 長野県長野市青木島町大塚875番地5

売却価格を求める査定評価の手法・方式ASSESS

不動産の売却価格を求める査定評価の基本的な手法は、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」に大別されます。不動産の確認事項を考慮して査定方法を決定し、売却価格を算出します。

土地の確認事項

  • 日照、通風、地勢、地質、地盤
  • 間口、奥行、地勢、形状、高低
  • 接面道路の幅員、構造、角地その他接面街路との関係
  • 交通施設、商業施設、公共施設、公益的施設、険悪施設等との距離
  • 隣接不動産等周囲の状態
  • 上下水道、ガス等の供給状況
  • 公法上及び私法上の規制、制約等

建物の確認事項

  • 建築(新築、増改築)の年次
  • 面積、高さ、構造、材質等
  • 設計、設備、耐震性、耐火性等の建物の性能
  • 維持管理の状態、施工の質
  • 建物とその環境との適合の状態
  • 公法上及び私法上の規制、制約等

不動産売却査定の手法

1.事例の収集及び選択

鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例には、原価法にあたっては必要な建設事例、取引事例比較法の適用にあたっては必要な取引事例、収益還元法の適用にあたっては必要な収益事例があります。また取引事例に係る取引等の事情が正常なもの(売却依頼地)に補正することができることが必要であります。

2.事情補正

取引事例に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければなりません。

3.時点修正

取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合には、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正しなければなりません。

4.要因の比較

取引事例等の価格等は、その不動産の存する用途的地域に係る地域要因及び当該不動産の個別要因を反映しているものでありますので、取引事例に係る不動産が同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例等に係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事例に係る不動産の個別的要因の比較をそれぞれ行う必要があります。

不動産売却査定方式

1.原価法

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法であります。原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときにはこの手法を適用することができます。
つまり、不動産売却に要する諸費用を算出し、売却価格を算出するということです。

2.取引事例比較法

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引事例に必要に応じて事情修正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法であります。
取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の競争不動産の取引が行われている場合に有効であります。

3.収益還元法

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であります。
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効であります。
自用の住宅地でも賃貸を想定することにより適用されるものであります。